Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Hà Nội đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng. Cụ thể, trong quý II năm 2025, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% so với kỳ gốc năm 2019.

Thực tế này khiến việc mua nhà trở thành một bài toán nan giải. VARS cho biết, nhiều khách hàng trẻ có mức thu nhập từ 40–50 triệu đồng/tháng vẫn "lắc đầu" trước bài toán mua nhà. Gánh nặng trả nợ vay, đặc biệt là nỗi lo lãi suất thả nổi tăng mạnh sau thời gian ưu đãi, đã tạo ra một rào cản tâm lý lớn cho người mua.

Giá bán căn hộ tại Hà Nội đã vượt mốc 75 triệu đồng/m2, tăng gần 88% so với năm 2019 (Ảnh minh hoạ)

Mặc dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã có tín hiệu phục hồi rõ rệt từ đầu năm 2024, với dự kiến khoảng 30.000 căn mở bán mới trong cả năm, vấn đề cốt lõi lại nằm ở cơ cấu sản phẩm.

Theo VARS, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2), vốn chiếm 35% thị trường vào năm 2019, nay đã chính thức "vắng bóng" kể từ năm 2023. Phân khúc trung cấp (25–50 triệu đồng/m2) cũng ngày càng khan hiếm.

Từ quý III năm 2024 đến nay, thị trường không ghi nhận dự án mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, có tới 60% nguồn cung căn hộ mới giá trên 80 triệu đồng/m2. Ngay cả các dự án vùng ven Hà Nội cũng có mức giá khởi điểm từ 55 triệu đồng/m2, biến thị trường dần trở thành sân chơi của giới đầu tư thay vì phục vụ người có nhu cầu ở thực.

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản cũng không mấy cải thiện. Giao dịch chủ yếu chỉ tập trung vào các dự án đã hình thành, có giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Nguyên nhân, theo VARS, là do tâm lý thận trọng và lo ngại nợ vay dài hạn của người mua.

Giá nhà tăng vọt không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn đang âm thầm gây ra những hệ lụy xã hội sâu sắc. VARS cảnh báo, khi giấc mơ mua nhà trở nên xa vời, một bộ phận người trẻ đang rơi vào trạng thái mất phương hướng tài chính.

(Ảnh minh hoạ)

Hệ quả là hai xu hướng tiêu cực xuất hiện: một nhóm chọn sống hưởng thụ, tiêu dùng ngắn hạn vì cho rằng tiết kiệm mua nhà là "vô nghĩa" (tương tự thực tế tại Hàn Quốc); một nhóm khác lựa chọn "nằm thẳng", tức giảm kỳ vọng và động lực phấn đấu do áp lực tài chính quá lớn (xu hướng đã xảy ra ở Trung Quốc).

Bên cạnh đó, giá nhà cao cũng được cho là nguyên nhân khiến giới trẻ ngại kết hôn, ngại sinh con, đe dọa trực tiếp đến cấu trúc dân số và sự phát triển bền vững của xã hội.

Trong thời gian tới, VARS dự báo giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng do chi phí đầu vào cao và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Dù nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng lên, việc tái cân bằng thị trường trong ngắn hạn vẫn là một thách thức lớn, nhất là khi các dự án giá trên 100 triệu đồng/m2 đang gia tăng "đột biến".

Nếu không có những giải pháp hiệu quả để phát triển nhà ở phù hợp với túi tiền người dân, nguy cơ thị trường Hà Nội rơi vào bất ổn dài hạn là điều không thể xem nhẹ, ảnh hưởng không chỉ đến ngành bất động sản mà còn tới cả nền kinh tế và xã hội.