Những điều kiện để được mua bán nhà đất

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thông thường phải có đủ 5 điều kiện.

Thứ nhất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó với giao dịch mua bán nhà ở, Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định có 5 trường hợp giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải có giấy chứng nhận như mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản; nhận thừa kế nhà ở;…

Thứ 2 là đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

(Ảnh minh họa).

Thứ 3 là quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

Thứ 4 là trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ 5 là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trường hợp mua nhà đất công chứng nhưng không sang tên được

Thông thường, sau khi các bên có đủ điều kiện mua bán nhà đất và công chứng thành công hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ chuyển nhượng được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy vậy, vẫn có 3 trường hợp phổ biến sau khi các bên công chứng hợp đồng mua bán nhà đất  nhưng bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng.

Trường hợp thứ nhất là nhà đất xây dựng sai phép trên đất. Điển hình là việc mua đất nông nghiệp nhưng có xây dựng công trình trên đất. Theo đó, người bán xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nhưng đối với phần diện tích đất đang có nhà thì chưa thực hiện chuyển đúng mục đích sử dụng.

Trong trường hợp này, do vi phạm mục đích sử dụng đất, người mua có thể phải đứng ra nộp phạt hoặc có thể bị cưỡng chế phá dỡ công trình nếu người bán không phối hợp giải quyết theo quy định pháp luật.

Một tình huống khác là người bán nhà xây nhà sai nội dung trên giấy phép xây dựng như vượt tầng, lấn diện tích…

Trong trường hợp này, nếu căn nhà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy cũng có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.

Trường hợp thứ 2 là nhà đất đang xảy ra tranh chấp. Theo đó, các bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng trong quá trình thực hiện sang tên lại xảy ra tranh chấp với bên thứ ba về thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu.

Trường hợp thứ 3 là bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể, quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Khi đó, người mua đối mặt với rủi ro không được thực hiện sang tên dù đã công chứng hợp đồng, hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ. Thậm chí có trường hợp người mua có thể mất cả tiền và tài sản, buộc phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

3 trường hợp dù đã công chứng hợp đồng mua bán nhà đất nhưng không thể sang tên sổ đỏ. (Ảnh minh họa)

​​​Cách phòng tránh và xử lý

Cách phòng tránh trước khi mua tốt nhất là người mua nên có kinh nghiệm hoặc đi cùng người có chuyên môn kiểm tra pháp lý đầy đủ, xác minh quy hoạch và hiện trạng xây dựng, xác minh thông tin tranh chấp, kê biên, hạn chế chuyển nhượng.

Các bên cần làm rõ trong hợp đồng công chứng những thỏa thuận, trách nhiệm pháp lý nếu không sang tên được cũng như cam kết bồi thường thiệt hại nếu phát sinh tranh chấp, vi phạm.

Trong trường hợp nếu người mua đã giao tiền và không thể sang tên sau giao dịch, nếu là lỗi do bên bán vi phạm pháp luật thì có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền. Người mua căn cứ vào các thỏa thuận để yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Đối với trường hợp bên mua không kiểm tra kỹ thì cần thương lượng với bên bán để khắc phục, giải quyết. Người mua cũng cần yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng.