Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, hoặc theo quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật.

- Đất không có tranh chấp hoặc nếu có thì phải được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

- Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự.

- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, trong thực tế, dù đã ký hợp đồng công chứng hợp pháp, người mua vẫn có thể không sang tên được quyền sử dụng đất nếu gặp phải một trong ba tình huống dưới đây:

Ảnh minh họa

1. Nhà đất xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng

Trường hợp 1: Người bán xây dựng công trình trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Với trường hợp này, người mua có thể bị phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí bị cưỡng chế phá dỡ công trình, nếu không được cơ quan chức năng chấp thuận hợp thức hóa (căn cứ Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).

Trường hợp 2: Nhà xây vượt phép, sai nội dung giấy phép xây dựng (vượt tầng, lấn diện tích...).

Trường hợp này, người mua không được công nhận quyền sở hữu nhà, do công trình chưa được hoàn công. Trong trường hợp này, chỉ có thể công chứng chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất, còn ngôi nhà trên đất không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp.

2. Nhà đất đang có tranh chấp

Nếu tài sản phát sinh tranh chấp (thừa kế, quyền sở hữu, ranh giới đất...) mà các bên không thực hiện thủ tục sang tên sớm sau khi công chứng. Người mua sẽ phải đối mặt với các hậu quả như:

- Không được cơ quan đăng ký đất đai giải quyết sang tên.

- Mất tiền nhưng không có quyền sở hữu hợp pháp.

- Có thể phải tham gia các vụ kiện tụng kéo dài, ảnh hưởng quyền lợi và tâm lý.

3. Nhà đất bị ngăn chặn chuyển quyền

Tài sản đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc phong tỏa để phục vụ thi hành án thì dù đã công chứng, vẫn không được sang tên.

Rủi ro mà người mua đối diện là:

- Bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận hồ sơ.

- Không thể hoàn tất thủ tục pháp lý, thậm chí mất trắng nếu không xử lý kịp thời.

- Phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi, kéo dài thời gian và phát sinh chi phí pháp lý.

Để tránh rơi vào các trường hợp này, trước khi tiến hành giao dịch nhà đất, người dân cần:

- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, tình trạng tranh chấp, thế chấp, hạn chế quyền sử dụng.

- Xác minh quy hoạch và hiện trạng xây dựng.

- Thực hiện thủ tục sang tên ngay sau công chứng để tránh rủi ro bị bên thứ ba tranh chấp hoặc cưỡng chế thi hành án.

Nguồn: Luật Việt Nam