Điều kiện mua bán nhà đất

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127.

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

Trong thời hạn sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

(Ảnh minh họa).

Trường hợp mua nhà đất công chứng xong không sang tên được

Mặc dù theo quy định, các bên có đủ điều kiện mua bán nhà đất và công chứng thành công hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Tuy vậy, dưới đây là 3 trường hợp phổ biến sau khi các bên công chứng hợp đồng mua bán đất  nhưng bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng.

Thứ nhất: Nhà đất xây dựng sai phép trên đất

- Mua đất nông nghiệp nhưng có xây dựng công trình trên đất: Người bán xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nhưng đối với phần diện tích đất đang có nhà thì chưa thực hiện chuyển đúng mục đích sử dụng.

Rủi ro cho người mua: Do vi phạm mục đích sử dụng đất, người mua có thể phải đứng ra nộp phạt, có thể bị cưỡng chế, phá dỡ công trình nếu người bán không phối hợp giải quyết theo Điều 10 Nghị định 123/2024.

- Mua nhà đất có giấy phép xây dựng nhưng xây trái phép: Người bán nhà xây nhà sai nội dung trên giấy phép (vượt tầng, lấn diện tích…).

Rủi ro cho người mua: Bị xử phạt vi phạm hành chính theo Khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022.

Mua bán nhà mà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy, cũng có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.

Thứ hai: Nhà đất đang có tranh chấp

- Trong trường hợp các bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thực hiện thủ tục sang tên sớm theo quy định. Dẫn đến tài sản có thể đang trong quá trình tranh chấp với bên thứ ba (tranh chấp thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu).

Rủi ro cho người mua: Cơ quan đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên; mất tiền nhưng không sang tên được; phải tham gia tranh chấp pháp lý.

Thứ ba: Bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Rủi ro cho người mua: Không được thực hiện sang tên dù đã công chứng hợp đồng; hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ; có thể mất cả tiền và tài sản; buộc phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.