Nghị định 181/2025/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực vào ngày 1/7/2025. Quy định chi tiết cách thức thực thi một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT). Trong đó, quy định cụ thể liên quan đến chi phí tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là một trong những nội dung đáng chú ý nhất.

Theo Điều 8 Nghị định 181, giá tính thuế VAT đối với bất động sản là giá bán chưa có thuế VAT, được trừ phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách Nhà nước (gọi là "giá đất được trừ"). Cách xác định giá đất được trừ được quy định chi tiết theo từng trường hợp như sau:

Bán nhà đất sẽ phải tính thuế VAT theo quy định mới (Ảnh minh họa).

- Trường hợp nhận giao đất, thuê đất từ Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả 1 lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Chính phủ, không phân biệt có hay không thông qua đấu giá. Nếu có khoản bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp ứng trước thì khoản này không được trừ.

- Trường hợp mua lại quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp cho khu đất, thửa đất đó, không bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn được khấu trừ VAT đầu vào đối với chi phí xây dựng hạ tầng nếu phát sinh.

- Trường hợp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước.

- Dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất: Giá đất được trừ là giá trị quỹ đất dùng để thanh toán, xác định theo quy định pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP).

- Trường hợp xây dựng, kinh doanh hạ tầng, nhà để bán hoặc cho thuê: Giá tính thuế là số tiền thu theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng, sau khi trừ phần giá đất được xác định theo các trường hợp nêu trên. Giá đất được trừ được tính tương ứng với tỷ lệ phần trăm doanh thu nhận được trên tổng giá trị hợp đồng.

(Ảnh minh họa)

- Đối với chung cư, nhà nhiều tầng nhiều hộ ở: Giá đất được trừ cho từng căn hộ được tính theo tỷ lệ giữa tổng giá đất được trừ và tổng diện tích sàn xây dựng, không bao gồm diện tích sử dụng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm…

- Trường hợp không xác định được giá đất nộp ngân sách: Nếu không xác định được số tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của khu đất, thửa đất chuyển nhượng, giá tính thuế VAT sẽ là giá chuyển nhượng chưa bao gồm VAT.

Theo Bộ Tài chính, việc ban hành quy định mới này nhằm làm rõ phương pháp xác định giá đất được trừ, giúp doanh nghiệp chủ động trong việc tính toán chi phí, đồng thời hỗ trợ cơ quan thuế quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế thất thu ngân sách.