Luật Đất đai 2024 cho phép người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm cả trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này phải tuân thủ đầy đủ các quy định và điều kiện cụ thể, đặc biệt là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp một số khoản chi phí như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp một số khoản chi phí. (Ảnh minh họa)

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Cụ thể, theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này x Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Bảng giá đất

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng được xác định, sau đó so sánh với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích (gọi tắt là tiền đất trước khi chuyển mục đích).

Trường hợp tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích, thì người dân không phải nộp thêm tiền sử dụng đất (bằng 0).

Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:

Nếu đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, thì tiền đất trước khi chuyển mục đích được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê (70 năm) tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, căn cứ theo Bảng giá đất.

Nếu đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, thì tiền đất trước khi chuyển mục đích được tính bằng 0.

Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật đất đai năm 1993, hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm (bằng cách quy đổi ra số năm, tháng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết) thì:

Đến thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất, số năm, tháng còn lại chưa sử dụng hết này sẽ được quy đổi ra số tiền, theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích. Số tiền này được tính là tiền đất trước khi chuyển mục đích và sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Đối với đất phi nông nghiệp trước khi chuyển mục đích, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì tiền đất trước khi chuyển mục đích được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích x Thời hạn sử dụng đất còn lại

Trong đó, giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất là giá đất tại Bảng giá đất, dùng để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thời hạn sử dụng đất còn lại = thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích trừ đi thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Nếu thời gian sử dụng đất còn lại tính ra không tròn năm, sẽ tính theo tháng; nếu không tròn tháng thì:

Thời gian từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng.

Thời gian dưới 15 ngày không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày đó.

(Ảnh minh họa).

Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật sư Hoàng Tùng cho biết thêm, không phải trường hợp nào người dân cũng phải nộp lệ phí trước bạ; theo quy định hiện hành, lệ phí này chỉ áp dụng khi thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, theo Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%

Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu mỗi nơi một khác

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, nên không phải địa phương nào cũng thu loại phí này. Ngoài ra, mức thu giữa các tỉnh, thành phố cũng không giống nhau.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Người dân phải nộp phí này khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp “bìa mới”). Các tỉnh, thành phố có mức thu khác nhau, nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng mỗi giấy mỗi lần cấp.