Theo quy định tại Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, việc sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động quyền sử dụng đất) là thủ tục bắt buộc khi có biến động liên quan đến nhà, đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu không thực hiện đúng thời hạn, sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định pháp luật.

Có 3 trường hợp chắc chắn không thể chuyển nhượng, cho tặng, sang tên sổ đỏ trong năm 2025. (Ảnh minh họa)

Pháp luật quy định rõ các điều kiện bắt buộc đối với bên chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực pháp luật;

- Không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án;

- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất;

- Không thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Đối với bên nhận chuyển nhượng, tặng cho, Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định 3 trường hợp không đủ điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ từ cá nhân, trừ khi việc chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch được duyệt.

- Cá nhân không sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc đang phục hồi hệ sinh thái của rừng đặc dụng.

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nếu thuộc diện pháp luật cấm thì không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, theo Khoản 4 Điều 45, người thừa kế phải có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

(Ảnh minh họa).

Theo Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu sau khi nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động thì người bị xử phạt là bên nhận quyền sử dụng đất, tức là người mua hoặc người được tặng cho.

Mức phạt cụ thể được quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Nghị định này như sau:

Tại khu vực nông thôn:

Nếu quá hạn dưới 24 tháng: Phạt từ 1–3 triệu đồng.

Nếu quá hạn trên 24 tháng: Phạt từ 2–5 triệu đồng.

Tại khu vực đô thị: Mức phạt gấp đôi so với khu vực nông thôn (tối đa 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Đối với tổ chức vi phạm, mức phạt sẽ gấp đôi mức phạt đối với cá nhân, lên tới 20 triệu đồng.